¿Precio de VPO o Precio de Libre Mercado?

La inclusión de una vivienda VPO en la sociedad ganancial plantea la necesidad de determinar cómo valorarla para proceder a la liquidación de la sociedad. Para ello, es necesario distinguir entre una liquidación de mutuo acuerdo y una liquidación contenciosa:

1. Liquidación de Mutuo Acuerdo

En una liquidación de mutuo acuerdo, los cónyuges pueden optar entre valorar la vivienda al precio de mercado o al precio oficial de venta, similar a lo que sucede con la extinción de condominio. Si la vivienda se adjudica a una de las partes, no es necesario solicitar autorización. Sin embargo, si acuerdan la venta a un tercero, será necesario obtener la autorización pertinente, siempre que la vivienda siga siendo de VPO y/o se hayan obtenido ayudas para su compra.

Es importante recordar que, cuando hay una vivienda de protección oficial y se han recibido ayudas o subvenciones, deberá devolverse la totalidad de las ayudas recibidas más los intereses generados por parte de quien transmite su participación, si la vivienda todavía está calificada como tal.

2. Liquidación Contenciosa

En una liquidación contenciosa, la situación se complica y es esencial tener en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de abril de 2008, recurso 5167/2000. Esta sentencia establece los siguientes criterios:

• Vivienda No Descalificable: Debe ser valorada de acuerdo con el valor oficial.
• Vivienda Descalificable: Debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado, ya que, aunque la vivienda no es de libre disposición en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, lo será en el tiempo establecido en el plan concreto que ambos cónyuges conocen. Por lo tanto, se aplicará el valor de mercado en el momento de la extinción del régimen, rebajado en proporción al tiempo que falte para la extinción del régimen de protección.

Ejemplo de Cálculo

Si una vivienda está calificada como VPO y está sometida al régimen de protección por un periodo de 30 años, aunque sea susceptible de descalificación, el valor a tener en cuenta debe ser el de mercado, deducido el tiempo que falta para la extinción del régimen. Esta reducción debe ser realizada por un perito tasador inmobiliario.

Importante

El cónyuge que alegue una reducción del valor debido al régimen especial de VPO debe acreditar dicha disminución, conforme a las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si no se prueba, el valor de la vivienda se fijará al precio de mercado libre.

En una liquidación de gananciales, extinción de condominio o herencia, es posible valorar una VPO descalificable por encima de su precio máximo, siempre y cuando se aplique un criterio ponderado que tenga en cuenta el tiempo restante del régimen de protección.

Conclusión

La valoración de una vivienda de VPO en la liquidación de la sociedad de gananciales puede realizarse al precio de mercado o al precio oficial, dependiendo de si la liquidación es de mutuo acuerdo o contenciosa. Es crucial considerar la naturaleza descalificable o no de la vivienda y seguir los criterios establecidos por la jurisprudencia para asegurar una valoración justa y acorde a la normativa.