¿Se Pueden Cancelar por Caducidad los Derechos de Tanteo y Retracto de la EMV?

Respuesta:

Sí, los derechos de tanteo y retracto pueden cancelarse por caducidad, siempre y cuando hayan transcurrido cinco años desde su vencimiento. Esto se establece en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, que estipula que, si no consta ningún asiento indicando que se ha ejercitado, modificado o formulado una reclamación judicial, estos derechos pueden considerarse caducados. Esto aplica tanto a derechos legales como convencionales.

Es crucial tener en cuenta que, si la transmisión se formalizó en documento privado, el plazo de estos derechos debe contarse desde la fecha de dicho documento y no desde la fecha de la escritura notarial, a menos que la entrega del piso estuviera condicionada a esta última.

La normativa que amparaba estos derechos era el artículo 54 del RD-Ley 31/1978, el cual remitía al Código Civil. Según esta normativa, la duración del derecho se cuenta desde la fecha del contrato de compraventa, entendida como el momento en que concurren el título (documento privado) y el modo (entrega de la posesión).

Si el plazo de vigencia del derecho no ha transcurrido, no se puede renunciar al derecho en sí, sino únicamente a su ejercicio cuando proceda. Si el plazo de vigencia ha expirado pero no el de caducidad del asiento, solo pueden cancelarse con una resolución administrativa de su vencimiento.

Promoción de Viviendas en Suelo Municipal Financiadas con Fondos Públicos

En las escrituras de ciertas promociones de viviendas construidas en suelo de propiedad municipal y financiadas con fondos públicos, se establece que estas no están acogidas a ningún régimen de protección oficial. Sin embargo, debido a su régimen de adjudicación y por tratarse de viviendas con precio inferior al de mercado adjudicadas mediante concurso, se reconoce al Ayuntamiento el derecho de recuperar el dominio de la finca vendida bajo ciertas condiciones.

Respuesta:

Aunque no se trate de un derecho de tanteo y retracto en sentido estricto, se aplican las normas propias de estos derechos, especialmente en lo relativo al plazo de duración. Este caducará según las reglas aprobadas por el Pleno del Ayuntamiento para su adjudicación o, en su defecto, según lo pactado expresamente entre las partes.

Para inscribir registralmente las enajenaciones, es necesario acreditar que se han cumplido las notificaciones oportunas al Ayuntamiento.

Esta limitación es de carácter meramente convencional, ya que no está expresamente regulada ni en la Ley 6/1997 de 8 de enero de Protección Pública de la Vivienda de la Comunidad de Madrid ni en la Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid. Estas leyes solo regulan los derechos de tanteo y retracto sobre solares y por un plazo máximo de ocho años.

Debido a su carácter convencional, se considera que estos derechos deben tener un plazo máximo de diez años, conforme al artículo 1508 del Código Civil. Este plazo se cuenta desde la elevación a público del contrato de adjudicación de la vivienda, si así lo dispone el acuerdo plenario que saca a concurso las viviendas, o desde el contrato privado si la escritura se dilata en el tiempo respecto de la terminación de la obra nueva y entrega de la vivienda.

En resumen, la caducidad de los derechos de tanteo y retracto en la Comunidad de Madrid depende de diversas normativas y condiciones específicas de cada caso. Es fundamental conocer los detalles de cada situación para determinar si estos derechos pueden cancelarse por caducidad.