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Cómo calcular los precios máximos de venta y renta de viviendas protegidas y del plazo de protección
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Uno de los aspectos más importantes de este tipo de viviendas es el cálculo de precios máximos. Este artículo te guiará a través del proceso de cálculo y te proporcionará una comprensión profunda de los factores que influyen en estos precios, específicamente en la Comunidad de Madrid.
PRECIOS MAXIMOS DE VIVIENDA PROTEGIDA EN SEGUNDA Y POSTERIORES TRANSMISIONES
Las viviendas de protección pública tienen una serie de limitaciones que deben ser respetadas. Pueden estar sujetas a limitación de precio, a los derechos de tanteo y retracto u otras limitaciones durante el período de protección, que se contará siempre a partir de la fecha de calificación definitiva.
Cada plan de vivienda puede establecer sus propias limitaciones como la duración del régimen de protección También pueden ser diferentes para los distintos tipos de protección existentes. En función del número de expediente y de la fecha de calificación definitiva, que figuran habitualmente en la escritura de la vivienda o en la nota simple registral, podemos determinar las limitaciones que se aplicarán para cada vivienda en concreto.
¿Como se estructura un número de expediente?
1) En expedientes más antiguos, anteriores al año 1978, la numeración de los expedientes sigue esta estructura:
A : la provincia viene identificada por las iniciales VS identifica el tipo de expedientes. Puede ser VS sigla de Viviendas Sociales, GI o I correspondientes a Grupo Primero, GII o II correspondiente a Grupo segundo.
NUMERO: número de orden del expediente ese año.
68: variable. Es el año de INICIO del expediente de construcción, siempre anterior al 78. La calificación definitiva suele ser uno o dos años más tarde.
2) Expedientes más recientes, a partir del año 1978, la numeración de los expedientes de vivienda protegida sigue las siguientes pautas:
- 46 / 1E / NUMERO / 78 / 250 corresponde al edificio
- f:00 v:17 corresponde a la vivienda individualizada
46: código de PROVINCIA.
1E: Régimen de la promoción. Puede ser 1E Especial, 1G General, 1C Concertada, 1M Mixto
NUMERO: número de orden del expediente ese año
78: variable. Es el año de INICIO del expediente de construcción, suele ser uno o dos años anterior al año de la definitiva.
250: código del municipio, en este caso 250 corresponde a Valencia capital f:00 designa la fase del expediente para aquellos que se tramitaron en dos fases. Generalmente es fase única por lo que el código es 00
v: 17 identifica la vivienda dentro de su expediente de promoción y fase. Variable en función del número de viviendas de la promoción
3) Otros tipos de nomenclatura
Cuando el número de expediente incluya siglas como:
4) El número de expediente no se ajusta a los esquemas anteriores, es probable que se corresponda a vivienda de PROMOCION PUBLICA y el órgano competente para su gestión
IMPORTANTE:
- El número de expediente es ORIENTATIVO pues dentro de un mismo expediente o edificio pueden coexistir varios tipos de vivienda: de diferente régimen, general y concertado, por ejemplo, o libres y protegidas, para venta y para alquiler en un mismo expediente de promoción, por lo que la información detallada se obtendrá en la descripción de la vivienda.
- En la escritura, cuando se describe de la vivienda suele constar su régimen de uso (alquiler o venta) su régimen de protección (especial, general, concertado o libre) y el Plan de vivienda al que se acogen.
- Un factor determinante es conocer si la vivienda se calificó con destino a VENTA o con destino a ALQUILER, esta información aparece en la descripción de la vivienda en escritura o nota simple. Con anterioridad al año 1992, no hay viviendas calificadas para alquiler.
- Las viviendas calificadas con destino a alquiler al amparo del plan 2002-2005 tiene un plazo de protección de la misma duración que su vinculación al alquiler, 10 años o 25 años. El resto tiene un plazo de protección de 30 años, a contar desde la fecha de calificación definitiva.
¿Qué viviendas tienen un precio máximo aplicable?
Las viviendas cuyo plazo de protección no haya terminado están afectadas por una limitación de precio para segundas y posteriores transmisiones, tanto para vender como para alquilar. Por eso lo primero que haremos es comprobar que la vivienda sigue siendo protegida, por no haber finalizado el período de protección.
Esta tabla puede dar orientación al respecto.
¿Cómo se calcula el precio máximo?
El precio máximo para la venta de una vivienda protegida se calcula en función de tres factores:
- La superficie útil
- El régimen de la vivienda
- El municipio donde se emplaza
La superficie útil y el régimen de la vivienda (especial, general o concertado) deben constar en la escritura o en la nota simple. Una vez consultado, en la tabla adjunta, a qué grupo pertenece el municipio donde se emplaza la vivienda, según su régimen podremos conocer el precio por metro cuadrado útil de la vivienda.
ZONA A: Alcobendas, Las Rozas de Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes.
ZONA B: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz del Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
ZONA C: Alpedrete, Camarma de Esteruelas, Collado Mediano, Daganzo, El Molar, Griñón, Hoyo de Manzanares, Loeches, Meco, Moralzarzal, San Agustín de Guadalix, Torrejón de la Calzada y Valdetorres de Jarama.
ZONA D: Viviendas en el resto de los municipios de la Comunidad de Madrid.
Cómo Calcular el Precio Máximo
Para realizar el cálculo de precios máximos de vivienda protegida, sigue estos pasos:
Identificar la Zona Geográfica: Determina la ubicación exacta del inmueble y consulta las tablas de precios máximos que publican las autoridades locales.
Medir la Superficie Útil: Calcula la superficie útil de la vivienda. Este dato es esencial para aplicar el precio por metro cuadrado.
Consultar Normativas Locales: Revisa las normativas de la comunidad autónoma y del municipio para asegurarte de cumplir con todos los criterios y requisitos específicos.
Aplicar el Precio por Metro Cuadrado: Multiplica la superficie útil por el precio máximo por metro cuadrado establecido en la normativa.
Ejemplo de Cálculo
Imaginemos una vivienda protegida en Madrid con una superficie útil de 80 metros cuadrados. Si la normativa establece un precio máximo de 2,000 euros por metro cuadrado, el cálculo sería el siguiente:
Precio Máximo = Superficie Útil × Precio por Metro Cuadrado
Precio Máximo = 80 m2 × 2,000 €/m2 = 160,000 €
Importancia del Cálculo Correcto
Realizar correctamente el cálculo de precios máximos es fundamental para garantizar que las viviendas protegidas cumplan su objetivo social. Un cálculo incorrecto puede llevar a precios injustos, afectando a los beneficiarios y al mercado inmobiliario.
Consideraciones a Tener en Cuenta
Viviendas con Expediente de VPO Posterior a 1978
- El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en segunda y posteriores transmisiones estará en función de lo dispuesto en el Decreto 74/2009, de 30 de julio, de la Comunidad de Madrid.
Viviendas con Expediente de VPO Anterior a 1978
- El precio de venta en segunda y posteriores transmisiones será el que libremente acuerden las partes, según el artículo 1 del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo.
Locales Comerciales en Edificios de Vivienda Protegida
- No existe limitación en el precio de venta para locales comerciales ubicados en edificios de vivienda protegida.
Plazos de Protección
- Viviendas de protección oficial, grupos I, II y subvencionadas: Promovidas al amparo del Reglamento de 24 de julio de 1968, con un período de protección de 50 años.
- Viviendas bonificables: Orden ministerial de 23 de mayo de 1970, con un período de protección de 20 años.
- Viviendas de renta limitada, grupos I, II, protegidas y subvencionadas: Con un período de protección de 20 años.
- Viviendas de protección oficial promovidas al amparo del Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre y del Real Decreto 3148/1978, de noviembre: Con un período de protección de 30 años.
Normativa Relevante
- Decreto 2114/1968, de 24 de julio: Del Ministerio de la Vivienda, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio y 3964/1964, de 3 de diciembre.
- Corrección de errores del Decreto 2114/1968: Publicado en diversas ocasiones.
- Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre: Sobre política de viviendas de Protección Oficial.
- Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre: Desarrollo del Real Decreto Ley 31/1978, sobre política de vivienda.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre: De arrendamientos urbanos.
- Decreto 74/2009, de 30 de julio: De la Comunidad de Madrid, por el que se regula el régimen jurídico y los precios máximos de las viviendas protegidas.
- Orden 1004/2017, de 24 de abril: De la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, por la que se desarrollan determinados preceptos del Decreto 74/2009, de 30 de julio.
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