Determinación del Problema

En las ventas de VPO, establecer un precio superior al máximo legalmente tasado constituye una infracción administrativa. Esta situación plantea la cuestión de cuáles son las consecuencias legales cuando comprador y vendedor acuerdan un precio que excede el límite permitido.

Jurisprudencia Inicial

Inicialmente, la jurisprudencia optaba por la validez del contrato civil a pesar del sobreprecio. Esta postura se basaba en la premisa de que los expedientes administrativos que imponían sanciones por sobreprecio se sustentaban precisamente en la validez del contrato de compraventa.

Cambio de Criterio con la Sentencia del Tribunal Supremo de 1978

La situación cambió con la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1978. Según esta sentencia, se considera que hay una nulidad parcial del contrato de compraventa en casos de sobreprecio. Esto significa que el negocio jurídico celebrado se mantiene, pero se sustituye la cláusula del precio convenido por el precio oficial o tasado. La razón detrás de esta decisión es evitar que la nulidad total beneficie al infractor.

Evolución de la Jurisprudencia: Sentencia del Tribunal Supremo de 1992

Otra sentencia del Tribunal Supremo, fechada el 3 de septiembre de 1992, modificó nuevamente el criterio. Esta sentencia estableció que, si ambas partes (comprador y vendedor) acordaron el precio y el objeto del contrato, violando la legislación administrativa, no se puede alterar el precio por vía judicial en beneficio de una sola parte. La consecuencia de pactar un sobreprecio, considerado una infracción muy grave según el Real Decreto de 1978, puede incluir la devolución del sobreprecio y la descalificación de la vivienda.

Principios Básicos Contractuales y Sobreprecio

Principio de Autonomía de la Voluntad

El Código Civil español recoge el principio de autonomía de la voluntad en su artículo 1.255, que establece que los contratantes pueden pactar cualquier acuerdo, siempre que no sea contrario a la ley, la moral o el orden público. Este principio es fundamental en el derecho contractual, pero en el caso de las VPO, se enfrenta a las regulaciones administrativas que imponen precios máximos.

Principio de Validez y Cumplimiento de los Contratos

Otro principio relevante es que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. Esto implica que los contratos deben respetarse tal como fueron acordados, siempre que se ajusten a la legalidad. En el caso de las VPO, esto se complica por las regulaciones de precios.

Defensa del Interés Social y Sanciones Administrativas

La defensa del interés social en la venta de VPO implica equilibrar la validez civil del contrato con las sanciones administrativas. Pactar un sobreprecio se considera una infracción administrativa que puede dar lugar a sanciones como la devolución del sobreprecio cobrado y la descalificación de la vivienda.

Regulación en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, las VPO están sujetas a estrictas regulaciones para garantizar que se vendan a precios accesibles para las personas con ingresos limitados. La administración autonómica supervisa y controla el cumplimiento de estas normativas.

Procedimiento Administrativo

En casos de sobreprecio, el procedimiento administrativo puede incluir la inspección de la transacción y la imposición de sanciones. La Comunidad de Madrid puede requerir la devolución del sobreprecio cobrado y, en casos graves, descalificar la vivienda como protegida, permitiendo su venta como vivienda libre pero con sanciones económicas significativas.

Conclusión

Las ventas de VPO con sobreprecio en la Comunidad de Madrid conllevan importantes implicaciones legales y sanciones administrativas. Es esencial que los compradores y vendedores comprendan las regulaciones y consecuencias de pactar un precio superior al máximo permitido. A pesar de los principios de autonomía de la voluntad y validez contractual, las infracciones administrativas pueden resultar en sanciones severas, incluida la devolución del sobreprecio y la descalificación de la vivienda. Por lo tanto, es crucial adherirse a las normativas establecidas para evitar problemas legales y financieros.