¿Qué es una VPO?

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son inmuebles promovidos por la administración pública con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a sectores de la población con menores ingresos. Estas viviendas se ofrecen a precios inferiores a los del mercado y cuentan con varias ventajas, como subvenciones y facilidades en la financiación. Existen varios tipos de VPO:

• De régimen general: Son las más comunes y tienen un precio máximo establecido
• De régimen tasado: Tienen un precio algo superior al de régimen general, pero aún por debajo del mercado libre.

El acceso a una VPO está sujeto a ciertos requisitos, como no superar un determinado nivel de ingresos, no poseer otra vivienda y estar empadronado en la comunidad donde se solicita la vivienda.

¿Qué es una VPO con derecho de superficie?

El derecho de superficie es una figura jurídica que se empezó a popularizar en las VPO a principios de los años 90. En este régimen, el adjudicatario obtiene el derecho de uso de la vivienda, pero el terreno sigue siendo propiedad de la administración o de otro propietario. Este derecho suele tener un plazo máximo de 75 años cuando es concedido por organismos públicos y de 99 años cuando es entre particulares.

En Madrid, este tipo de VPO ha sido una solución para muchas familias que de otro modo no podrían acceder a una vivienda. Sin embargo, es fundamental entender bien sus implicaciones antes de decidir vender.

¿Cómo puedo vender una VPO con derecho de superficie?

Para vender una VPO con derecho de superficie en Madrid, es fundamental seguir varios pasos y tener en cuenta ciertos aspectos:

1. Verificación de la calificación:

• Calificada: Si la vivienda aún está calificada como VPO, su precio de venta estará regulado y no podrá superar el precio máximo establecido por la administración.
  Descalificada: Si la vivienda ha sido descalificada, se puede vender a precio de mercado. Es esencial obtener el certificado de descalificación.

2. Derecho de superficie:

• Al vender una VPO con derecho de superficie, lo que se transfiere es este derecho, no la propiedad del terreno.
• Es crucial dejar claro a los potenciales compradores que están adquiriendo un derecho de uso sobre la vivienda y no la plena propiedad.

3. Documentación necesaria:

• Escritura de compraventa: Debe reflejar claramente que se trata de una venta de un derecho de superficie.
• Certificado de descalificación: Si aplica, debe estar disponible para demostrar que la vivienda se puede vender a precio de mercado.
• Registro de la propiedad: Asegurarse de que todos los documentos están debidamente registrados.

4. Asesoramiento legal:

 Es recomendable contar con un profesional especializado en derecho inmobiliario que pueda asesorar durante todo el proceso de venta para evitar errores y problemas legales.

¿Es fácil vender una VPO descalificada?

Vender una VPO descalificada con derecho de superficie implica algunos retos adicionales comparados con la venta de una vivienda común:

• – Trámites específicos: La venta de una VPO descalificada con derecho de superficie requiere una planificación meticulosa y la realización de trámites específicos que pueden ser complicados si no se tiene experiencia en este tipo de operaciones.
• Público específico: El mercado de compradores para este tipo de viviendas es más reducido, ya que se dirige a personas que entienden y aceptan las condiciones del derecho de superficie.
• Preparación del inmueble: Aplicar técnicas de home staging puede ser especialmente útil para hacer la vivienda más atractiva y facilitar su venta. El objetivo es que los compradores se sientan atraídos por el inmueble desde el primer momento.

Con más de 15 años de experiencia en la venta de este tipo de viviendas, podemos guiarte hacia una transacción exitosa. Si estás interesado en vender una vivienda de este tipo, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Qué implica el derecho de superficie?

El derecho de superficie es un contrato en el que una persona (el superficiario) adquiere el derecho a construir o edificar en un terreno perteneciente a otra persona (el propietario del suelo) durante un período determinado. Este derecho tiene una duración máxima de 75 años si es concedido por organismos públicos y de 99 años cuando está convenido entre particulares.

Aspectos clave del derecho de superficie:

• Valoración: El valor del derecho de superficie se calcula restando al valor total del terreno el valor pendiente de amortizar de las edificaciones realizadas.
• Extinción: Al extinguirse el derecho, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin tener que pagar indemnización alguna.
• Formalización: Es necesario formalizar el derecho de superficie mediante escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Duración del derecho de superficie

La duración del derecho de superficie es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta:

Plazo máximo:

Generalmente, el derecho de superficie tiene un plazo máximo de 75 años si es concedido por ayuntamientos u otros organismos públicos. En el caso de ser convenido entre particulares, puede extenderse hasta 99 años.

Renovación:

No es común que se renueve automáticamente al final del plazo, aunque se pueden pactar nuevas condiciones al término del derecho original.

Implicaciones legales del derecho de superficie

El derecho de superficie implica varias consideraciones legales que tanto vendedores como compradores deben conocer:

• Obligaciones del superficiario:
  – Mantener y conservar lo edificado en buen estado.
  – Cumplir con las normativas urbanísticas y de construcción.
  – Pagar los impuestos y tasas correspondientes al uso del terreno.
• Derechos del superficiario:
  – Utilizar y disfrutar de la vivienda durante el plazo establecido.
  – Transmitir o vender el derecho de superficie, sujeto a las condiciones pactadas inicialmente.

Extinción del derecho de superficie

El derecho de superficie se extingue por varias razones, incluyendo:

1. Cumplimiento del plazo: Una vez finalizado el plazo de duración del derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin necesidad de pagar ninguna indemnización.
2. Renuncia del superficiario: El superficiario puede renunciar al derecho, aunque esto no es común debido a la pérdida de la inversión realizada.
3. Mutuo acuerdo: Ambas partes pueden acordar la extinción anticipada del derecho de superficie.
4. Incumplimiento de condiciones: Si el superficiario no cumple con las obligaciones pactadas, el derecho de superficie puede ser extinguido.

¿Cómo se calcula el valor del derecho de superficie?

El valor del derecho de superficie, conocido como S, se obtiene restando al valor total del terreno el valor pendiente de amortizar de las edificaciones y construcciones realizadas. Esto se puede desglosar de la siguiente manera:

– Valor del terreno (T): Es el valor de mercado del suelo sin ninguna edificación.
– Valor pendiente de amortizar de las edificaciones (C): Es el valor de las construcciones descontado al momento actual.

La fórmula para calcular el valor del derecho de superficie sería:
\[ S = T – C \]

Conclusión

Vender una VPO descalificada con derecho de superficie en Madrid puede ser un proceso complejo que requiere un conocimiento profundo de los aspectos legales y técnicos involucrados. Sin embargo, con una buena planificación, asesoramiento profesional y técnicas de marketing adecuadas, es posible realizar una venta exitosa. Si necesitas ayuda en este proceso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte a navegar este camino y asegurar que obtengas el mejor resultado posible.