Marco Legal de la División de la Cosa Común

El artículo 405 del Código Civil establece que la división de la cosa común no afectará a terceros, quienes conservarán sus derechos de hipoteca, servidumbres y cualquier otro derecho real que poseyeran antes de la partición. Los derechos personales de terceros contra la comunidad también se conservarán. Este precepto es claro en cuanto a la conservación de los derechos reales y personales de terceros en caso de división de la cosa común.

Derecho de Uso sobre la Vivienda Familiar

El derecho de uso sobre la vivienda familiar, atribuido en virtud del artículo 96 CC, no se considera un derecho real sino un derecho de carácter familiar. Según la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), este derecho es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito, ya que no tiene carácter patrimonial, sino que es puramente familiar.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Aunque no sea un derecho real, el derecho de uso puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción del derecho de uso asegura que las facultades del cónyuge propietario se limiten y que el derecho sea oponible a terceros. Para proceder a la inscripción, el derecho debe estar debidamente configurado, incluyendo la identificación de los titulares, la temporalidad y un mandato expreso de inscripción.

División de la Cosa Común con Derecho de Uso

Posibilidad de Solicitar la División

El principio general establecido en el artículo 400 CC es que cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común. La existencia del derecho de uso atribuido en virtud del artículo 96 CC no impide que se pueda solicitar esta división. La jurisprudencia es unánime en considerar que el derecho de uso no constituye un obstáculo para la división de la cosa común.

Mantenimiento del Derecho de Uso

El derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges copropietarios, en principio, no se verá afectado por la división de la cosa común, siempre y cuando esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Este derecho será oponible frente a un tercero adquirente cuando la inscripción sea anterior a la transmisión, evitando así los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH).

• Jurisprudencia Relevante:
  • TS, Sala Primera, de lo Civil, 168/2021, de 24 de marzo (SP/SENT/1091614)
  • TS, Sala Primera, de lo Civil, 78/2012, de 27 de febrero (SP/SENT/663388)
  • AP Valladolid, Sec. 1.ª, 138/2020, de 12 de mayo (SP/SENT/1053857)
  • AP Madrid, Sec. 13.ª, 178/2018, de 27 de abril (SP/SENT/981573)

Consecuencias de No Inscribir el Derecho de Uso

Si el derecho de uso no está inscrito, el tercero adquirente tras la división de la cosa común no quedará vinculado y no tendrá que respetarlo, a menos que se pueda demostrar que ha actuado con mala fe y que no merece la protección del artículo 34 LH.

• Jurisprudencia Relevante:
  • AP Barcelona, Sec. 11.ª, 368/2020, de 20 de octubre (SP/SENT/1074320)
  • AP A Coruña, Sec. 3.ª, 196/2013, de 19 de abril (SP/SENT/721285)

Duración del Derecho de Uso

El derecho de uso se mantendrá hasta que se divida la cosa común, siempre que se mantengan las circunstancias que dieron lugar a su atribución o según lo establecido en el proceso matrimonial.

• Jurisprudencia Relevante:
  • TS, Sala Primera, de lo Civil, 168/2021, de 24 de marzo (SP/SENT/1091614)
  • AP Barcelona, Sec. 17.ª, 420/2021, de 22 de octubre (SP/SENT/1126823)
  • AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 22/2021, de 20 de enero (SP/SENT/1101017)

Conclusión

La división de la cosa común no afecta a los derechos reales de terceros, incluyendo el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges copropietarios sobre la vivienda familiar, siempre que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Este derecho será oponible a un tercero adquirente cuando la inscripción sea anterior a la transmisión. Si el derecho de uso no está inscrito, el tercero adquirente no estará obligado a respetarlo, salvo que se demuestre mala fe.

Para más información sobre este tema y otros relacionados, consulta la normativa vigente y la jurisprudencia relevante.