¿Qué es la Cancelación Registral por Caducidad?

La cancelación registral por caducidad se refiere a la eliminación de una hipoteca del Registro de la Propiedad cuando ha expirado el plazo para el que fue constituida o cuando se ha cumplido el periodo de prescripción legal sin que se haya ejercido la acción hipotecaria. Es importante destacar que, aunque la obligación garantizada con la hipoteca haya sido pagada, la hipoteca no se elimina automáticamente del registro; se debe solicitar su cancelación.

Tipos de Caducidad

Caducidad Convencional

La caducidad convencional ocurre cuando las partes han acordado un plazo específico de duración para la hipoteca. Según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria (LH), la hipoteca puede cancelarse cuando se extingue el derecho inscrito por la expiración del plazo pactado, siempre que no se haya iniciado un procedimiento de ejecución.

• Plazo Determinado: Si se ha establecido un plazo concreto para la duración de la hipoteca.
• Extinción por Vencimiento: Si la hipoteca no ha sido ejecutada dentro del plazo pactado, se puede solicitar su cancelación.

Caducidad Legal

La caducidad legal se aplica cuando no se ha establecido un plazo específico para la hipoteca. En estos casos, se utilizan los plazos legales de prescripción para determinar la caducidad.

• Con Fecha en el Registro: Si la fecha en que debe ser satisfecha la prestación garantizada consta en el Registro, se aplicará el artículo 82, párrafo quinto, de la LH. Esto permite la cancelación después de 20 años desde el vencimiento de la obligación, más un año adicional si no se ha renovado, interrumpido la prescripción o ejecutado la hipoteca.
• Sin Fecha en el Registro: Si no consta la fecha de vencimiento en el Registro, se aplicará el artículo 210.1, regla octava, de la LH, permitiendo la cancelación después de 20 años desde la última reclamación o 40 años desde el último asiento relativo a la hipoteca.

Procedimiento para la Cancelación por Caducidad

Requisitos Generales

1. Solicitud del Titular Registral: La solicitud debe ser presentada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca hipotecada.
2. Cumplimiento de Plazos: Debe haberse cumplido el plazo pactado o el plazo legal de prescripción.
3. Documentación Necesaria: Incluir la escritura de hipoteca, certificados de pago y cualquier otro documento relevante.

Pasos a Seguir

1. Verificación de Plazos: Comprobar si se ha cumplido el plazo pactado o el plazo de prescripción.
2. Preparación de la Documentación: Reunir todos los documentos necesarios, incluyendo la escritura de hipoteca y los certificados de pago.
3. Presentación de la Solicitud: Presentar la solicitud de cancelación en el Registro de la Propiedad correspondiente.
4. Revisión por el Registro: El Registro de la Propiedad revisará la solicitud y verificará que se cumplan todos los requisitos.
5. Resolución: Si todo está en orden, el Registro procederá a cancelar la hipoteca del registro.

Consideraciones Especiales

Nota Marginal de Cargas

Si existe una nota marginal de cargas posterior al plazo de vencimiento, el plazo de prescripción comenzará a contar desde la fecha de la nota marginal. Es importante tener en cuenta este detalle para evitar complicaciones.

Plazo de Ejecución

En casos donde se ha fijado un plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria, la hipoteca puede cancelarse si no se ha ejecutado dentro del año siguiente al plazo límite fijado, según el artículo 82, párrafo quinto, de la LH.

Resoluciones Relevantes

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) y su predecesora, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), han emitido varias resoluciones que aclaran aspectos importantes sobre la caducidad y cancelación de hipotecas:

• Resolución de 13 de septiembre de 2021 (SP/SENT/1116100): Detalla cómo interpretar los plazos fijados por las partes.
• Resolución de 16 de julio de 2021 (SP/SENT/1108114): Aclara la distinción entre la duración de la hipoteca y la duración de las obligaciones garantizadas.
• Resolución de 2 de octubre de 2019 (SP/SENT/1023980): Explica la cancelación por caducidad cuando se fija un plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria.

Conclusión

La cancelación registral de una hipoteca por caducidad es un proceso que permite liberar una propiedad de una carga hipotecaria cuando se ha cumplido el plazo pactado o el plazo de prescripción. Es crucial seguir los pasos adecuados y cumplir con los requisitos legales para asegurar una cancelación exitosa. Si tienes una hipoteca que ha caducado y necesitas cancelarla, asegúrate de revisar toda la documentación y, si es necesario, consulta con un profesional para facilitar el proceso.

Para más información sobre cómo cancelar una hipoteca por caducidad, puedes consultar la normativa vigente y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.