Primer Grupo Normativo

Entre las VPO de promoción privada anteriores al Real Decreto Ley 31/1978, se encuentra un primer grupo normativo que abarca las viviendas protegidas bajo las leyes de 1924, 1939 y 1944. Estas viviendas han visto derogada su protección y el periodo de eficacia ha transcurrido. Según el Real Decreto 727/1993 de 14 de mayo, estas viviendas son ahora libres. Esto significa que en las segundas o posteriores transmisiones, las viviendas pueden ser vendidas al precio que acuerden libremente el comprador y el vendedor, sin necesidad de solicitar autorización ni limitarse a un precio máximo.

Ejemplo Práctico

Si usted vive en una casa que fue declarada de protección oficial en 1940 y la ha recibido por herencia, puede venderla al precio que libremente acuerde con el comprador, sin necesidad de autorización ni limitaciones de precio. Ya son viviendas libres las que fueron declaradas VPO por las leyes de 1924, 1939 y 1944. Se pueden transmitir al precio que acuerden comprador y vendedor.

Segundo Grupo Normativo

El segundo grupo incluye viviendas cuya legislación solo está parcialmente en vigor, pero donde subsiste un periodo de cincuenta años desde la calificación definitiva. Este grupo comprende:

• Viviendas de protección oficial reguladas por el Reglamento 2114/1968 de 24 de julio.
• Viviendas sociales del Real Decreto 127/1976 de 12 de noviembre de 1976.

Para estas viviendas, el precio de venta solo está liberalizado en las de promoción privada. Las viviendas de promoción pública no están liberalizadas ni en primera ni en segunda transmisión, y se debe atender a la legislación vigente para determinar su precio máximo.

Régimen de Uso y Conservación

En ambos grupos normativos, el régimen de uso, conservación, aprovechamiento y el régimen sancionador se rige por la normativa vigente, específicamente el Real Decreto 3148/1978.

Locales Comerciales

Según la legislación de 1976, los locales comerciales ya tenían libertad de precio y renta desde el inicio.

Normativa desde 1978

La normativa básica aplicable a las VPO desde 1978 está constituida por el Real Decreto Ley 31/1978 y el Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre. El artículo 51 del Real Decreto 3148/1978 fija el precio de las viviendas de promoción pública, mientras que el Real Decreto 727/1993 establece que el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en segundas y posteriores transmisiones será el máximo que corresponda a las VPO calificadas provisionalmente en el año en que tenga lugar el contrato de compraventa en la correspondiente área geográfica.

Determinación del Precio

Para determinar el precio de venta de una VPO, es necesario consultar a la administración correspondiente para conocer el precio máximo fijado por la Administración, ya que las partes no pueden acordar un precio libremente.

Definición de Vivienda de Protección Oficial

Según el Real Decreto 31/1978, una vivienda de protección oficial es aquella destinada a domicilio habitual y permanente, con una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, que cumpla los requisitos establecidos y sea calificada como tal por el Estado.

Requisitos para la Calificación de VPO

1. Destino: Las VPO deben destinarse a domicilio habitual y permanente, sin que puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso. Se entiende como domicilio permanente el que constituya la residencia del titular, bien sea como propietario o como arrendatario.

2. Superficie Útil: La superficie útil debe ser como máximo de 90 metros cuadrados. Esta superficie incluye la mitad de la superficie de los espacios exteriores de uso privativo, como terrazas, miradores y tendederos, hasta un máximo del 10% de la superficie cerrada.

Procedimiento de Calificación

Para que una vivienda sea calificada como VPO, el promotor debe presentar la documentación adecuada y obtener una calificación provisional. La Administración no da a la vivienda el carácter de VPO hasta que no se otorga la calificación definitiva.

Determinación del Precio en una VPO

El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa. Aunque normalmente se determina por acuerdo libre entre las partes, en el caso de las VPO, los poderes públicos limitan los precios máximos para favorecer a las personas con rentas más bajas. A cambio de estas limitaciones, se conceden ayudas y beneficios fiscales.

Garajes y Trasteros

• Anejo Inseparable: Cuando los garajes y trasteros son considerados anexos inseparables de la vivienda, su superficie útil se computa para determinar los precios de venta y renta, pero no se tienen en cuenta para la concesión de ayudas personales ni para determinar la superficie máxima.
• Locales Comerciales: Los garajes no vinculados a las viviendas se consideran locales comerciales y su precio de venta es el que acuerden libremente las partes.

Variables para la Determinación del Precio

• Municipios Singulares: En municipios colindantes a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde el precio de la vivienda ha subido considerablemente, el precio de venta y renta puede incrementarse en relación con los máximos establecidos por las comunidades autónomas.
• Precio Básico Nacional: Fijado en 98.500 pesetas por metro cuadrado (RD 1.186/1998), sirve como referencia para el precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas. Las comunidades autónomas pueden fijar cuantías máximas dentro de ciertos límites.

Transmisiones de VPO:

Primeras Transmisiones

• Promoción Privada o Pública: El precio se determina multiplicando la superficie útil por el porcentaje y por el precio básico determinado por cada comunidad autónoma.

Segundas o Posteriores Transmisiones

• Promoción Privada: El precio máximo corresponde a las VPO calificadas provisionalmente en el año en que tenga lugar el contrato de compraventa.
• Promoción Pública: No hay libertad de precio. Durante los 30 años de vinculación como VPO, solo podrán transmitirse cuando hayan transcurrido cinco años desde la fecha del contrato de compraventa y habiéndose pagado las cantidades aplazadas.

Requisitos Adicionales

• Ingresos del Adquirente: El adquirente debe tener ingresos anuales inferiores al 25% del precio de venta en el momento de celebrarse el contrato.
• Derecho de Tanteo y Retracto: Los entes públicos promotores tienen derecho de tanteo y retracto, pudiendo adquirir preferentemente la vivienda antes de la transmisión a un tercero.

Notas Finales

La normativa y los precios de las VPO están sujetos a constantes modificaciones legales y deben ser consultados con las consejerías o ayuntamientos correspondientes para obtener información actualizada y precisa.