Valor de Referencia

Cómo saber el valor de referencia de un inmueble

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Cómo saber el valor de un inmueble con la referencia catastral

Para averiguar el valor de referencia de un inmueble, podemos hacerlo online en www.sedecatastro.gob.es. En la Sede Electrónica del Catastro, podremos consultar y certificar el valor de referencia a una fecha determinada.

Necesitaremos identificarnos con el DNI, certificado digital o Cl@ve. Los titulares pueden revisar los elementos aplicados en la determinación del valor de referencia de sus inmuebles.

También es posible obtener estos valores llamando a la línea directa del Catastro: 91 387 45 50 y 902 37 36 35, o en las Gerencias del Catastro, con cita previa. Solo será necesario aportar el número del DNI.

 

¿Cómo se determina el valor catastral?

El valor catastral es la cuantía monetaria estimada por la Administración para cada inmueble.

La fijación del valor catastral se basa en:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas del suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución de las construcciones, incluyendo beneficios de la contrata, honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad y carácter histórico-artístico.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad de promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado, valor del suelo y de la construcción.

El valor catastral no puede superar el valor de mercado. Antes se usaba para impuestos como el ITP y el ISD, pero desde el 1 de enero de 2022, la base imponible es el valor de referencia del Catastro.

¿Qué es el valor de referencia catastral?

Es importante distinguir entre el valor catastral y la referencia catastral, ya que a menudo se confunden.

La referencia catastral es un identificador oficial y obligatorio de los inmuebles, compuesto por un código alfanumérico de veinte caracteres. Este código, asignado por el Catastro, permite identificar de manera única cada inmueble.

La referencia catastral facilita la localización de los inmuebles en la cartografía catastral y evita confusiones entre bienes. Además, otorga seguridad jurídica en las operaciones de compraventa y ayuda a combatir el fraude en el sector inmobiliario.

¿A quién afecta el valor catastral?

A toda persona que venda, herede o done una propiedad en España. El valor de referencia catastral es la base imponible mínima para los siguientes tributos:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

⚠️ Sin embargo, no afecta al IBI ni a la declaración de la renta, que mantendrán el valor catastral anterior determinado por el Ayuntamiento.

¿Qué sucede si el valor de referencia catastral no se corresponde con el valor de mercado?

Tanto comprador como vendedor deben tributar por la cantidad mayor y luego presentar una reclamación en la Agencia Tributaria con una tasación oficial para impugnar la liquidación del impuesto o rectificar la autoliquidación.

La Ley 11/2021, de 9 de julio, sobre medidas contra el fraude fiscal, ha generado controversia por gravar injustamente algunas transmisiones inmobiliarias. En Castilla La Mancha, este método de cálculo fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia y el Tribunal Económico Administrativo Regional.

¿Puedo comprar un piso por debajo de su valor catastral?

Sí, siempre que se tribute por el valor de referencia catastral al momento de la transacción. Para reclamar que dicho valor no corresponde con el de mercado, se puede:

  • Impugnar la liquidación del tributo en Hacienda.
  • Rectificar la autoliquidación.

Vender vivienda por debajo del valor fiscal

En algunas circunstancias, como que la vivienda esté ocupada o necesite una reforma integral, puede ser necesario vender por debajo del valor fiscal. Sin embargo, esto no exime de tributar por el valor de referencia catastral, incluso si la venta es por debajo de ese precio.

Consecuencias fiscales de escriturar por debajo del valor catastral

  • Hacienda puede reclamar la diferencia entre el precio de venta y el valor de referencia catastral, junto con los intereses generados desde la transacción.
  • Se puede imponer una sanción económica adicional.
  • Podría haber un embargo de la propiedad.

¿Cuándo vender un piso por el valor mínimo fiscal en Madrid?

  • En medio de un proceso judicial (ocupas o divorcio).
  • Si la vivienda ha estado cerrada y vacía por muchos años y no es habitable.
  • Si se vende a un sobrino o a una persona sin parentesco, como un amigo o vecino.

Ventajas de vender un piso por menos de lo que costó

  • Si el precio es acorde al valor de mercado, se venderá rápidamente.
  • No se paga la plusvalía municipal.
  • No se paga el incremento patrimonial al año siguiente (valor de adquisición + gastos) – (valor de transmisión – gastos).

¿Cómo saber el valor catastral de años anteriores?

Determinar el valor catastral de años anteriores es sencillo y se puede hacer mediante varios métodos:

  • Consulta o certificación catastral electrónica: A través de la Sede Electrónica del Catastro.
  • Certificado del Catastro: Emitido por sus Gerencias.
  • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento.
  • Escrituras públicas: Suelen incluir la referencia catastral.
  • Información del Registro de la Propiedad.

Aunque el tema es complejo y genera muchas preguntas, este artículo debería haber aclarado muchas de ellas. Además, la web del Catastro ofrece amplia información y una sección de preguntas frecuentes que puede ser de gran ayuda.

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Preguntas Frecuentes (FAQ)

La Comunidad de Madrid puede tardar en responder hasta tres meses para enviarnos un informe de venta de VPO. Un tiempo precioso que puede suponer el retraso o incluso la pérdida de un comprador interesado.

 

Sin embargo, en Aguado Asesores realizamos estas gestiones a diario, y en menos de tres semanas podemos tener este documento en nuestro poder. En alguna ocasión, hemos conseguido reducir este plazo a solo una semana. Por solo 100€+IVA nos encargamos de absolutamente todo, y tú no tendrás que preocuparte por nada.

Para vender cualquier tipo de Vivienda Protegida en Madrid, es necesario solicitar un permiso de venta. Para saber qué tipo de permiso de venta necesita mi VPO, hay que contactar con la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad. En este organismo nos comunicarán -según la tipología de vivienda que sea y el Real Decreto al que se acogiera la promoción- cuántos años de protección le quedan y qué tipo de documento debemos solicitar para venderlo. Hay dos tipos de permisos para vender una Vivienda de Protección Oficial en Madrid: la autorización de venta de VPO o el informe de venta.

  • VPO (Viviendas de Protección Oficial)
  • VPP (Viviendas de Protección Pública)
  • VPPB (Viviendas con Protección Pública Básica)
  • VPPL (Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado)

Este documento es el otro permiso de venta VPO que se requiere en nuestra Comunidad Autónoma. En este caso, se solicita cuando un propietario quiere transmitir su Vivienda Protegida, pero no es necesario solicitar la autorización de venta. El informe de venta, al contrario que la autorización, lo puede solicitar cualquier propietario de una VPO o VPP.

 

Incluso lo pueden solicitar otras personas que necesiten acreditar lo siguiente:

  • El precio máximo de venta de una vivienda en segunda o posteriores transmisiones.
  • Cuál es el periodo de protección de la vivienda.
  • Que la vivienda ha sido descalificada dentro del plazo de protección.

¿Cómo y dónde presentarla?

Al igual que con la autorización de venta, el informe se puede realizar de manera presencial o telemáticamente a través de este enlace.

El plazo de resolución es de 3 meses, a contar desde la fecha en la que se solicitó el Informe de Venta. A continuación podemos ver cómo es un informe de venta:

Ejemplo de Informe de Venta VPO

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