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Plan 18.000: Derechos de Tanteo y Retracto en Madrid
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Caducidad de los derechos de tanteo y retracto constituidos a favor del Ayuntamiento al amparo de la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. Los derechos se los reservó el Ayuntamiento al ceder el suelo para la construcción de las viviendas del Plan 18000
Guía completa: Plan 18.000 tanteo y retracto
Caducidad de los Derechos de Tanteo y Retracto
Fundamento Legal
La caducidad de los derechos de tanteo y retracto constituidos a favor del Ayuntamiento de Madrid se ampara en la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. Estos derechos fueron reservados por el Ayuntamiento al ceder el suelo para la construcción de las viviendas del Plan 18.000.
Disposición Transitoria Primera del Decreto 11/2005
Este decreto establece que las viviendas de protección oficial (VPO) calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978 están sometidas al régimen de protección pública del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. En lo no previsto en este reglamento, rige la normativa estatal vigente en materia de vivienda de protección oficial.
Valoración del Suelo
Para determinar el valor del suelo, se debe aplicar el precio máximo legal en venta de una promoción de viviendas con protección pública de régimen básico (VPPB), según la Orden 116/2006, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Sin embargo, las viviendas del Plan 18.000 están calificadas como VPO de Régimen General o Especial y no como VPPB, por lo que tienen un precio protegido establecido en su calificación definitiva.
Procedimiento de Valoración
- Cálculo del Valor Total del Edificio: Se suma el valor de todos los elementos del edificio (viviendas, garajes y locales comerciales) según el artículo 3 del Decreto 11/2005.
- Precio de Venta por Metro Cuadrado Útil: Las viviendas se valorarán por 1,2 veces los precios máximos oficiales vigentes, actualizados según el IPC desde la calificación definitiva.
- Cálculo del Valor Total del Suelo: Se aplica un 15% del valor total del edificio como repercusión del suelo.
- Asignación del Precio Final: Se divide el valor total del suelo en porciones correspondientes a cada unidad (vivienda, garaje, local comercial) según su cuota de participación en la propiedad horizontal.
- Aplicación de IVA: Al precio final se le aplica el IVA al tipo reducido conforme al artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA.
Normativa y Segunda Transmisión
Decreto 74/2009 y Modificaciones
La disposición adicional tercera del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por el Decreto 74/2009, de 30 de julio, y modificado por el Decreto 59/2013, establece que los precios máximos de venta para las segundas o posteriores transmisiones de VPO serán los establecidos para las VPPB.
Aplicación en el Plan 18.000
Este régimen se aplica a las segundas y posteriores transmisiones de viviendas de promoción privada calificadas como VPO para venta o uso propio, acogidas al Real Decreto-Ley 31/1978. Quedan excluidas las primeras transmisiones de VPO.
Nuevas Condiciones del Pliego de 2024
Aprobación del Nuevo Pliego
El 30 de enero de 2018 finalizó la vigencia del pliego de condiciones aprobado en 2013. El nuevo pliego aprobado regula la enajenación directa y onerosa de las cuotas de suelo para los superficiarios en un plazo máximo de 5 meses. Este pliego establece un procedimiento claro para la valoración del suelo y el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento en segundas y posteriores transmisiones.
Proceso de Enajenación Directa
- Cálculo del Valor Total del Edificio: Sumando los valores de todos los elementos del edificio.
- Asignación del Precio Final: Según la cuota de participación en la propiedad horizontal de cada unidad.
- Aplicación de IVA: Añadiendo el IVA reducido al precio final.
Regulación actual
En enero de 2024, el Ayuntamiento de Madrid ha publicado en el Boletín Oficial el nuevo pliego del PLAN 18000, donde, según el propio consistorio, “el precio del suelo se llega a reducir hasta un 90 % para los interesados en su compra”, en comparación con los precios establecidos en el Plan Aprobado en enero de 2023 que causó tantas quejas por los afectados.
Las dos vías para adquirir la propiedad del suelo son:
- 1ª vía: El precio del suelo se fijará en base a los precios máximos de venta establecidos en la legislación en materia de vivienda de protección pública de la Comunidad de Madrid. Aceptar este tipo de venta lleva consigo la obligación de no poder transmitir la vivienda y sus anejos a precio superior por un plazo de 15 años desde su adquisición.
- 2ª vía: La segunda vía está dirigida a quienes quieran desprenderse de su vivienda antes de 15 años, supone comprar la cuota de suelo a precio de mercado.
Con esta segunda opción podrían transmitir la propiedad a precio, igualmente, de mercado en cualquier momento posterior.
Finalmente, si los superficiarios no aceptan ninguna de estas dos vías, no deberám hacer nada, de manera que pueden continuar con sus viviendas por un plazo de 75 años. Expirado el mismo desde la adquisición de la casa, las viviendas revertirían al Ayuntamiento de Madrid.
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